Smlouvy

Napsal dne 25. 10. 2009

Stejně jako v každém obchodním vztahu, i při koupi domu či bytu od developerské firmy je stěžejním bodem podepsání kvalitní smlouvy, která upravuje práva a povinnosti obou smluvních stran. Bohužel velké množství firem zneužívá slabého právního povědomí svých zákazníků a k podpisu jim předkládá smlouvy nevyhovující, nedostatečně upravující práva zákazníka. Mnoho smluv obsahuje části, které znevýhodňují zákazníka, v některých případech smlouvy obsahují zcela neplatné části.

Tomuto stavu nahrávala zejména vysoká poptávka po novém bydlení v minulých letech. V současné době, kdy poptávka klesá, jsou developerské společnosti nuceny používat všech možných nástrojů k překonání konkurence a jednou z možností je nabídka kvalitní smlouvy. V každém případě se před podepsáním rezervační smlouvy velmi důrazně doporučuje konzultace s právníkem, který je schopen odborně posoudit, zda návrh smlouvy odpovídá platným českým zákonům a zda nedochází ke znevýhodnění zákazníka či zda smlouva neobsahuje body, které se v budoucnu mohou stát předmětem sporu.

Nejčastější nedostatky uzavíraných smluv:

Uhrazení celé kupní ceny bytu (domu)  před zhotovením a převzetím zákazníkem

- pokud není vlastnictví bytu upraveno v katastru nemovitostí před uhrazením celé kupní ceny, pak zákazník riskuje, že v případě problémů nebude mít ani byt ani peníze

Rezervační smlouva neobsahuje přesné znění dalších navazujících smluv ani pravidla pro jejich podepsání

- zákazník v tomto případě nemá přesné informace o tom, jaké další smlouvy bude podepisovat a co ve smlouvách bude upraveno. V rezervační smlouvě by také měla být upravena (ne)možnost úprav smluvní dokumentace.

Rezervační smlouva neukládá developerovi povinnost uzavřít navazující smlouvy

- zákazník se může dostat do situace, kdy splní všechny závazky vyplývající z rezervační smlouvy a developer přesto odmítne podepsání navazujících smluv (např. smlouva o budoucí kupní smlouvě).

Rezervační smlouva neobsahuje přesné termíny zahájení, dokončení a předání stavby do užívání

- zákazník se dostává do nejistoty, kdy bude moci začít stavbu užívat

Zatížení bytu (domu) zástavním právem v okamžiku uhrazení celé kupní ceny a podepsání kupní smlouvy

- zákazník má v tomto okamžiku uhrazeny veškeré závazky vůči developerovi, proto by v tento okamžik mělo být zástavní právo zrušeno, pokud se tak nestane a developerská společnost se dostane do finančních problémů, může banka byt (dům) zabavit a zákazník tak nemá ani peníze, ani byt a jediné, co mu zůstane, je pohledávka za developerem

Nevyváženost smluvních pokut

- zatímco výše pokuty pro zákazníka může být v extrémních případech až 100% z kupní ceny, pokuty pro developera mohou představovat pouze navrácení poplatků, což vede v nerovnovážnému stavu mezi dodavatelem a zákazníkem

Ujednání o povinnost zákazníka byt (dům) převzít i v případě existence vad a nedodělků nebránících užívání

- tato praxe je nejen neetická, ale zároveň nezákonná, v případě převzetí stavby zákazníkem hrozí situace, kdy náklady na odstranění vad ponese zákazník

O povaze vad a nedodělků závazně rozhodne expert, kterého určí developer

- pokud experta najímá developerská firma, lze jednoduše pochybovat o jeho nestrannosti, zákazník se tak vystavuje nebezpečí neuznání svých námitek.

Ve smlouvě se mohou vyskytovat další nedostatky, některé mohou být závažné jako výše uvedené, některé mohou mít menší význam a případné následky. V obou případech se investice do nestranného odborného posouzení smlouvy vyplatí.

 

Přečtěte si více o výstavbě domů na klíč!